Envie d’investir dans la pierre ? Des envies d’achat à Strasbourg ? 20 Minutes endosse son petit costume d’agent immobilier pour vous guider dans le marché de la capitale alsacienne. Petite mise en garde d’emblée : ne cherchez pas une grande surface avec facilité de stationnement dans le centre historique de la ville ou un appartement avec une belle hauteur sous plafond dans les résidences neuves. Parce que ça, c’est plutôt très compliqué à trouver.

En misant gros sur l’est de la ville, sans délaisser pour autant ses quartiers ouest, Strasbourg ne perd pas le nord question immobilier. « C’est un marché sain, il n’y a pas de bulle. On ne surproduit pas. La ville a un souci raisonné de son développement », salue Bruno Béni, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Grand Est. Avec notamment un rythme de plus 3.000 logements construits par an depuis cinq ans.

Où acheter ? Est-ce que la réponse à cette question se trouve forcément à l’est de Strasbourg, sur l’axe Deux-Rives plus précisément ? Bruno Béni sourit : « C’est évident. Aujourd’hui, la ville se développe clairement sur cet axe. Ce n’est que le début. »

Avec 9.000 logements construits, il faut dire qu’il y a de quoi faire dans ce projet urbain, le plus grand mené à Strasbourg depuis un siècle, faisant le lien entre le parc de l’Etoile et la ville allemande de Kehl. « C’est le futur centre-ville. Dans ce secteur, il y a un maximum de choix, notamment dans le neuf, en fonction des capacités financières et des besoins », débute Gérard Durr, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) dans le Bas-Rhin. Et Bruno Béni d’ajouter : « Tout ce qui s’y construit, se vend. Et ça marche aussi pour la location, et sans délai. C’est un vrai succès. »

>> Le projet urbain des Deux-Rives à Strasbourg vu du ciel

C’est « le gros sujet », mais à l’opposé, les quartiers ouest se portent pas trop mal non plus. « Quelques promoteurs ont des opérations à Koenigshoffen, quartier qui pendant longtemps n’avait pas bonne presse. Il commence à y avoir des constructions de qualité et l’ancien a été pas mal rénové, note Gérard Durr. Mais Cronenbourg et notamment le Vieux-Cronenbourg, ont encore une meilleure cote. »

Nos experts citent alors l’écoquartier de la Brasserie qui offre « plusieurs possibilités de choix d’appartements », souligne le représentant de la Fnaim, ou le secteur de la Rotonde : avec une station de tram et un gros projet immobilier à côté qui doit être livré avant la fin d’année.

Un effet qui peut s’étendre sur les communes de l’ouest de l’agglomération, comme Mittelhausbergen ou Oberhausbergen, au-delà donc des limites de la ville centre.

En dehors de Strasbourg justement ? Pour les autres communes de l’agglomération, tout est une question de transports. « Les gens veulent optimiser les déplacements. Il y a le tram et le bus, mais la nouvelle génération de trentenaires raisonne de plus en plus en temps de déplacements à vélo. Il y a ici un réseau de pistes cyclables exceptionnel », rappelle le président de la fédération des promoteurs immobiliers. Eh oui, Strasbourg n’est pas capitale de la bicyclette pour rien.

Aussi, la mise en service d’une ligne de tramway vers le sud reliant directement en une vingtaine de minutes Illkirch-Graffenstaden au centre de Strasbourg a « apporté un plus, indiscutablement », indique le président de la Fnaim 67. Et de poursuivre, pour le nord de Strasbourg cette fois : « Schiltigheim, avec tout ce qu’il s’y construit, ce sera à l’avenir considéré comme le “Grand Strasbourg”. Surtout pour ceux qui ne sont pas natifs de la région : si je cache le panneau à l’entrée de la commune, ils auront toujours l’impression d’être à Strasbourg ! ».

A quel prix ? A Cronenbourg, les prix oscillent entre environ 2.000 et 2.500 euros le mètre carré dans l’ancien et peuvent grimper jusqu’à 3.400 euros dans le neuf. A la Rotonde, les prix du neuf fluctuent entre 2.800 et 3.200 euros le m²
Sur l’axe Deux-Rives, la moyenne s’établit autour de 3.500 à 4.000 le m² dans les programmes neufs ; comptez autour de 2.500 euros pour l’ancien à proximité, à Neudorf.

Globalement, l’éventail des prix du marché immobilier strasbourgeois est « entre 1.500 et 4.500 euros, chiffre Gérard Durr. Mais pour une même surface, dans un même immeuble, il peut y avoir jusqu’à 500 euros de différence selon son étage, son orientation, etc. Le curseur peut se déplacer d’au moins 10 %. »

Le quartier le moins cher reste celui de Hautepierre et ses environs, le plus cher étant celui du Contades suivi de la Grande-Ile, selon le spécialiste.

« C’est le reflet de la diversité de Strasbourg, ce qui est propre aux villes anciennes qui ont grandi au fur et à mesure. C’est un gros atout de la capitale alsacienne : on peut répondre à pratiquement toutes les demandes. »

D’autant que Strasbourg « reste une ville globalement moins chère que les autres métropoles », glisse son collègue Bruno Béni. Pourquoi ? « On est plus raisonnable en Alsace ». Question de culture.