Le projet de loi Duflot, présenté ce mercredi en Conseil des ministres, renforce l'encadrement des loyers et prévoit à partir de 2016 une garantie obligatoire contre les loyers impayés, avec l'ambition de faciliter l'accès au logement dans les zones de forte demande.

Partie en croisade dès l'été 2012 contre les loyers jugés trop élevés, avec un décret d'urgence, la ministre du Logement Cécile Duflot enfonce le clou dans son projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), avec un mécanisme plus ambitieux d'encadrement des loyers dans 28 agglomérations où il existe «un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande».

Un plafond sera fixé par les préfets

Ces zones, dites «tendues», sont celles déjà soumises aujourd'hui à la taxe sur les logements vacants: l'agglomération parisienne, Marseille, Lyon, mais aussi Ajaccio, Montpellier ou encore le bassin d'Arcachon. Représentant en tout 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés, elles seront dotées d'«observatoires locaux des loyers», chargés d'établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués.

A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser «20% au-dessus du loyer médian de référence». Et tous les loyers situés au-dessus de ce niveau «auront vocation à être abaissés». En région parisienne, ce mécanisme devrait entraîner la baisse de plus d'un quart des loyers, estime le ministère.

Autre mesure phare du projet, destinée à rassurer les propriétaires et à les encourager à louer leur bien: la garantie universelle des loyers. Le principe en avait été annoncé par le président de la République en janvier. Le projet de loi prévoit son entrée en vigueur le 1er janvier 2016.

Un nouvel établissement public

Le texte ne tranche toutefois pas sur le mode de financement de cette «sécurité sociale du logement»: par les propriétaires ou à parts égales avec les locataires? Le ministère laisse le soin à une mission de préfiguration de faire des propositions à ce sujet, tout comme sur les modalités d'indemnisation des impayés.

Cécile Duflot a en tout cas fait le choix de confier la gestion de cette garantie à un nouvel établissement public, l'agence de la garantie universelle des loyers, plutôt que de s'en remettre aux assureurs privés, comme le prônaient les représentants des propriétaires et des professionnels de l'immobilier.

Selon le ministère, les impayés représentent en France 2% à 2,5% de la totalité des loyers perçus et sont dus dans 70% des cas à des accidents de la vie (chômage, divorce, maladie, etc.), les locataires de mauvaise foi étant une minorité.

35 mesures

Le projet de loi, qui sera débattu au Parlement à la rentrée, comporte en tout 35 mesures. Pour certaines dévoilées au cours des dernières semaines, elles visent à réformer l'attribution des logements sociaux, à mieux protéger les locataires face aux propriétaires et les copropriétaires face aux syndics, et à densifier les zones déjà urbanisées plutôt qu'à favoriser l'étalement urbain.

Le texte prévoit par exemple de limiter les documents qui pourront être exigés des candidats à la location, de rapprocher la location de logements meublés du régime général lorsqu'il s'agit de résidences principales, ou encore de contraindre les propriétaires de logements insalubres à réaliser les travaux nécessaires.