Voilà une étude qui ne va pas arranger les affaires de la Mairie embourbée dans la polémique sur la construction de la Tour Triangle, tour de bureaux de 180 mètres de haut. Dans un rapport publié ce mercredi, l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (ORIE) constate que les bureaux vides et obsolètes s'accumulent en Ile-de-France. Mais des incitations fiscales et une simplification réglementaire pourraient accélérer leur transformation en logements.

15% de surfaces inoccupées en deux ans

La région Ile-de-France abrite un immense parc de bureaux de 52,8 millions de m2 dont 3,3 millions étaient vacants au 2e trimestre, soit 15% de surfaces inoccupées supplémentaires en deux ans, observe l'ORIE. Parmi ces surfaces disponibles, les locaux vacants depuis plus de quatre ans le sont très probablement parce qu'ils sont devenus inadaptés au marché, estiment les professionnels.

Une étude qui n'a pas échapé à l'oppisition municipale. Dans un communiqué, le groupe UMP du Conseil de Paris tacle le projet de Tour Triangle de la majorité: «A la lumière de ces éléments, la Tour Triangle s’apparente de plus en plus à un gâchis urbanistique cautionné par l’ancienne adjointe à l’urbanisme plutôt qu’à un projet censé et cohérent qui profiterait à l’ensemble des Parisiens. Pour la majorité municipale, la priorité n’est manifestement pas le bon sens, mais le béton.»

Trop de freins?

Ce mouvement est inéluctable et devrait se poursuivre: ces dernières années, de plus en plus d'entreprises rationalisent leur patrimoine immobilier et regroupent leurs effectifs dans des locaux neufs à coût maîtrisé, conformes aux standards environnementaux, de mode de travail et d'organisation, note l'ORIE.

Or malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels «demeurent peu enclins» à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs, et aussi «du fait de contraintes fiscales et juridiques propres au secteur résidentiel».

Des incitations nécessaires

Ainsi, 230.785 m2 de bureaux ont fait l'objet d'une «autorisation de changement de destination» entre 2011 et 2013 à Paris, dont 45% en habitation, 16% en hôtels, 15% en commerces notamment. Selon l'ORIE, des incitations sont nécessaires pour «lever les verrous économiques» sur ces opérations.

L'observatoire préconise ainsi d'adapter l'obligation de construire des logements locatifs sociaux, pour la remplacer pendant 5 à 6 ans, par une obligation de construire des logements locatifs intermédiaires (aux loyers à mi-chemin entre ceux des logements HLM et ceux du privé).

«A Paris, dès lors que vous dépassez 800 m2 de surface de plancher, vous êtes amené à créer 25% de logement social», explique Olivier Haye, directeur de la maîtrise d'ouvrage au sein de la société foncière Gecina, qui s'est lancée dans la transformation de bureaux en résidences étudiantes.

>> Paris veut mettre en place une nouvelle taxe pour encourager la transformation de bureaux en logements

Appliquer un taux de TVA réduit

En raison de la cherté du foncier, l'équilibre financier de ces opérations est alors hors de portée, d'autant qu'à Paris une transformation lourde revient entre 2.000 et 2.500 euros le m2, un coût égal ou supérieur à celui d'une construction neuve, a calculé l'ORIE.

Appliquer un taux de TVA réduit à 10% à l'intégralité de ces opérations de transformation, dès lors qu'elles réservent 25% de leurs surfaces à la création de logements locatifs intermédiaires ou sociaux, les rendrait viables économiquement.

Aussi, «étendre les dispositifs dont bénéficient les logements intermédiaires» à ces opérations et pouvoir au moins «conserver le gabarit» - hauteur de l'immeuble, proximité avec les immeubles voisins - des constructions, voire «autoriser au cas par cas des dépassements», débloqueraient certains projets.

En outre, «instaurer une bourse de la "commercialité", pour rendre plus transparent le marché» des droits à construire, fluidifierait ce dernier, estime l'ORIE.

>> Paris va assouplir les normes pour la construction de parking