Selon l’Observatoire des loyers « Clameur » créé par l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), le marché locatif privé à Marseille a retrouvé des couleurs depuis quelques mois après quasiment une décennie de crise. Les loyers connaissent cette année une très légère embellie en s’établissant en moyenne à 12,20 euros le mètre carré, soit une augmentation de 1 % par rapport à l’année dernière.

Le 15e arrondissement est aujourd’hui le moins cher avec un loyer moyen de 10,50 euros/m2. Viennent ensuite les 4e (11 euros/m2), 1er et 16e arrondissements (11,40 euros/m2). L’arrondissement le plus cher est le 5e avec 13,50 euros par mètre carré, suivi du 8e arrondissement (13,20 euros/m2). Autre indice favorable tendant à démontrer que la reprise est là : la vacance locative, c’est-à-dire le délai entre deux locations, recule : -6,3 % depuis 2014 sur le département.

Neuf semaines de vacance

Malgré ces signaux positifs, la situation est loin de satisfaire les professionnels de l’immobilier. « L’activité commence à remonter la pente mais n’a pas encore atteint le niveau d’activité connue dans les années 2000 », souligne Michel Mouillart, directeur scientifique de « Clameur » et professeur d’économie à l’université Paris-Ouest. Sur l’ensemble de la France, nous sommes aujourd’hui revenus au niveau d’activité de la première moitié des années 2000 alors qu’à Marseille, nous en sommes à 30 % ».

Les vacances locatives, même si elles baissent, demeurent également plus élevées qu’ailleurs. Elles s’établissent à neuf semaines en moyenne à Marseille, contre sept semaines dans le reste de la France. Autre problème : la rénovation des logements est à la traîne. Un peu plus de 16 % seulement des appartements sont loués après des travaux de remise aux normes ou de transformation, remarque l’UNIS.

Dégradation du patrimoine

A Paris, ce taux atteint près de 40 %. A Toulouse, Bordeaux ou Nantes, il s’établit à 30 %, soit deux fois plus qu’à Marseille. « L’effort d’amélioration des logements n’est pas à la hauteur par rapport aux autres villes », conclut Michel Mouillart. Or, l’absence de travaux de rénovation entraîne une dégradation du patrimoine, renchérit Jean-Luc Lieutaud, président de l’UNIS PACA-Corse, qui provoque une perte d’attractivité pour le secteur de l’immobilier mais aussi pour l’ensemble de la ville.

« A Marseille, nous avons beaucoup de petits propriétaires qui ont entre un et quatre logements et qui ne peuvent pas financer ces travaux », explique Jean-Luc Lieutaud. Mal entretenus, voire pas rénovés du tout, beaucoup de logements ne trouvent pas preneurs. Résultat, la ville compte environ 12 % d’appartements et de maisons vides, ce qui constitue, a priori, une bonne nouvelle pour les locataires qui trouvent facilement de quoi se loger et à un loyer raisonnable.

Mais « c’est aussi dans son intérêt d’accéder à des logements de meilleure qualité et de meilleur confort, nuance Michel Mouillart. Est-ce que des travaux de rénovation énergétique peuvent être entrepris dans ces conditions ? C’est peu probable. Au final, le locataire, qui a intérêt à accéder à des logements régulièrement améliorés, n’est pas forcément gagnant. Et à vrai dire, je crois que personne n’est gagnant. »