Après plusieurs années de déprime, le marché de l’immobilier a repris des couleurs dans les Bouches-du-Rhône. Le président sortant de l’Observatoire de l’immobilier de Provence (OIP), Dimitri de Roudneff juge même « excellente » l’année 2015, avec des « bonnes perspectives » pour 2016. Cette reprise s’explique, selon lui, par la « baisse des taux (d’emprunts) » qui favorise « la solvabilité des ménages » et joue un rôle « déclencheur » dans l’acte d’achat. A Marseille, la situation est cependant plus contrastée.

• Les prix dans l’ancien continuent de baisser

La Chambre des notaires note une augmentation des volumes de transaction de 14,5 % dans les Bouches-du-Rhône. A Marseille, qui représente 60 % des transactions dans le département, l’organisme relève le même taux de croissance. Mais si le nombre de ventes augmente, le prix des appartements anciens a baissé de 2 % en 2015 dans le département. A Marseille, la baisse atteint même 3,8 % avec un prix médian de 2 250 euros/m2. Le prix des maisons suit la même tendance : -3 %. Le prix médian sur l’ensemble de la commune s’établit aujourd’hui à un peu plus de 300.000 euros pour une maison de 97 m2 (avec un jardin de 400 m2) en moyenne.

• Le marché locatif aussi est en baisse

Comme les prix, les loyers ont encore baissé. A Marseille, le loyer moyen s’établit désormais à 12 euros/m2, contre 13 euros/m2 il y a quelques années. Selon Jean-Luc Lieutaud, de l’UNIS, le « neuf se loue » mais pas l’ancien qui représente environ 80 % du parc immobilier à Marseille. Ainsi, « 12 % du parc locatif » ne trouve pas preneur, « ce qui explique en partie la baisse des loyers ». « Les propriétaires n’ont pas la capacité (financière) de rénover leurs logements et les mettre au niveau du neuf », explique-t-il. Désormais à Marseille, il y a davantage d’offres que de demandes et les locataires deviennent « de plus en plus regardants ».

• Le 7e arrondissement passe devant

A Marseille, les biens les plus recherchés sont toujours les T2 et T3. Mais il y a une nouveauté cette année : le 7e arrondissement est désormais le quartier le plus recherché, devant le 8e relégué au second plan. Les 9e et 12e arrondissements, considérés comme des quartiers « verts » et villageois, restent également des secteurs très prisés.

• Des situations disparates dans le centre-ville

Dans le centre-ville, le marché haut de gamme (sur le Vieux-Port côté Mairie par exemple) cohabite avec un marché « en pleine débâcle comme le périmètre rue de Rome/Noailles », note l’OIP. On retrouve le même phénomène entre le bas et le haut de la rue de la République. Dans le secteur de la Joliette, seul le front de mer tire son épingle du jeu grâce aux Terrasses du Port, aux Docks et aux Voûtes de la Major. « Le dynamisme de l’habitat est plus que jamais étroitement lié à celui de l’activité des commerces de proximité et à la requalification urbaine », conclu l’Observatoire. Le centre-ville est ainsi devenu une « juxtaposition de micro-marchés mélangeant des habitats de qualité ou très bien situés avec des habitats abandonnés par les propriétaires, faute d’aménagements urbains ou de développement économique des activités commerciales de proximité ».

• Le phénomène Airbnb inquiète les professionnels

Si Marseille n’est pas aussi touristique que Paris, « Airbnb risque de créer de plus en plus de problèmes », souligne Jean-Luc Lieutaud, de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS). Beaucoup de propriétaires préfèrent désormais retirer leurs logements du marché locatif annuel pour le placer sur la plateforme, plus rentable et offrant moins de prise aux contentieux. « Le problème, c’est que cela entraîne des difficultés pour les locataires à trouver des logements », prévient Jean-Luc Lieutaud.