Comment être sûr que son achat immobilier sera rentable?
Loi Pinel•Avant se se lancer dans l'achat d'un logement neuf, il faut s'assurer que plusieurs critères indispensables soient réunis...
Mireille Fournaise
La loi Pinel est souvent présentée comme un avantage fiscal permettant de déduire jusqu'à 63.000 euros d’impôts. Une vérité, dans le meilleur des cas, mais pour que son achat soit rentable en location, il est nécessaire de respecter quelques critères. «Il faut absolument acheter dans un lieu où l’on est certain de la demande locative, insiste Jean de Balincourt, expert en immobilier locatif chez Lokizi. Certaines villes ont trop de produits locatifs d’un certain type, ce qui entraîne une baisse des loyers et de la demande.»
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Le promoteur immobilier vous indiquera à quel montant maximum vous avez le droit de louer votre appartement en fonction de la loi Pinel. Toutefois, il s’agit d’un plafond et rien ne dit que vous trouverez un locataire à ce prix là. «Une simple recherche sur un site de location vous permet d’évaluer la quantité de biens locatifs et leur coût.»
La ville compte, mais le quartier et l’emplacement du bien aussi. «Un magnifique T3 avec terrasse le sera beaucoup moins s’il donne sur une immense tour», précise l’agent immobilier Stéphane Bisson. Les experts sont unanimes: déplacez-vous toujours sur le lieu du bien, surtout si vous achetez sur plans. N’hésitez pas non plus à aller voir les constructions déjà réalisées par le promoteur immobilier que vous aurez choisi.
Un an pour trouver un locataire
Un petit calcul fiscal est également à prévoir. Il faut moins réfléchir en fonction de la taille du bien, que par rapport à votre besoin fiscal. «Dans le cas d’un foyer avec les mêmes revenus, mais avec par exemple un nombre d’enfants différent, et donc plus ou moins de parts fiscales, la participation de l’Etat sera intéressante ou non, car le niveau d’imposition n’est pas le même», illustre Stéphane Bisson. Les réductions d’impôts étant plafonnées, il faut s’assurer de ne pas faire des déductions fiscales à perte.
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Enfin, rappelez-vous que l'administration fiscale vous octroie un an, jour pour jour, pour trouver un locataire à partir de la fin de la construction de la résidence ou de la date de signature de l’acte notarié. Au-delà de ce délai, vous perdez tous les avantages fiscaux de la loi Pinel.
