Immobilier : Attention au poids de la taxe foncière au moment de souscrire un emprunt

Si la période estivale incite à la détente et aux loisirs, la rentrée n’est plus très loin et avec elle les échéances de paiement d’impôts. Notamment la taxe foncière, acquittée chaque année en octobre par quelque 32 millions de propriétaires imposables. C’est dans cette perspective que le courtier en ligne Meilleurtaux.com vient de publier une étude sur le poids financier que représente cette imposition locale pour des propriétaires remboursant un crédit immobilier…

Une hausse régulière

En 2021, une étude rétrospective de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) estimait que cet impôt local avait augmenté de 27,9 % entre 2010 et 2020. En 2022, cette taxe a de nouveau bondi de 4,7 % dans les 200 plus grandes villes de France. Et en 2023, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) a carrément explosé sous l’effet d’une revalorisation forfaitaire de 7,1 % des valeurs locatives, servant de base au calcul.
Rappelons en effet que la taxe foncière équivaut à 50 % de la valeur locative cadastrale, autrement dit à la moitié du loyer annuel théorique du bien s’il était loué dans les conditions du marché locatif de 1970… L’État applique alors chaque année un coefficient d’actualisation à l’échelle nationale en fonction de l’indice des prix à la consommation. Et pour 2024, c’est une revalorisation de 3,9 % qui a été décidée.
Sur cette base, il faut ensuite appliquer les taux d’imposition votés par les collectivités territoriales qui peuvent, elles aussi, faire flamber la facture… Heureusement, d’après l’enquête annuelle du cabinet FSL, la plupart des grandes villes n’ont pas touché à leur taux cette année. Parmi certaines exceptions notables, citons toutefois Nice (+ 19,2 %), Saint-Priest (+ 16,3 %) ou encore Saint-Étienne (+ 15 %). Par ailleurs, le taux d’imposition était déjà très fort dans des villes comme Angers, Grenoble, Montpellier ou Le Havre où il dépasse les 50 %…

L’équivalent de plusieurs mois de crédit

Meilleurtaux a analysé l’importance de cette charge financière en prenant l’exemple d’un foyer ayant acheté un bien de 70 m2 à l’aide d’un emprunt sur 20 ans, à un taux moyen de 3,75 %. Or, il ressort de cette étude que le poids de cet impôt local est souvent inversement proportionnel au prix de l’immobilier.
Ainsi, « les villes où le poids de la taxe foncière en mensualités annuelles supplémentaires est le plus important sont principalement celles où le coût d’un achat est le plus faible », explique Meilleurtaux. À Saint-Étienne notamment, alors qu’un ménage peut acquérir un 70 m2 pour 96.320 €, limitant sa mensualité de crédit à 571 € dans l’exemple donné, sa taxe foncière atteindra 1.225 € en 2024, soit l’équivalent de plus de 2 mensualités. Même constat dans des communes accessibles comme Nîmes et Perpignan (1,8 mensualité), Le Havre et Mulhouse (1,7 mensualité) ou Le Mans et Limoges (1,6 mensualité).
À l’inverse, « si dans certaines villes, l’impôt local reste à des montants peu élevés, c’est en fait parce que le coût des mensualités de crédit y est très lourd ». C’est notamment le cas à Paris, où la taxe foncière atteint 1.247 € en 2024 dans notre exemple, ce qui correspond finalement à 104 € « seulement » par mois, sachant qu’il faut acquitter 3.910 € mensuels en remboursement de crédit pour le financement d’un 70 m² acheté à 648.130 €. De même, la taxe foncière ne représente que 83 € de plus par mois pour un ménage lyonnais qui débourse déjà 1.976 € mensuels pour son prêt immobilier, contre 90 € mensuels de plus pour un foyer basé à Aix en Provence qui rembourse 2.275 € par mois d’emprunt.