Alors que 2017 a été très animée du côté des ventes immobilières, le marché locatif privé est resté très sage. Selon la dernière étude publiée cette semaine par l’observatoire privé Clameur – regroupant une trentaine de sociétés (Foncia, Bouygues Immobilier, Century 21…) - les loyers n’ont pratiquement pas bougé l’année dernière. En moyenne, Clameur constate en effet une très légère baisse de 0,1 %.

La tendance est particulièrement visible dans les grandes villes. D’après l’étude, les loyers ont soit baissé, soit progressé moins vite que l’inflation dans la plupart des agglomérations de plus de 150.000 habitants – excepté Paris, Lille, Lyon, Nice, et Montpellier. Pour vous permettre de comparer le prix des loyers dans les grandes villes françaises, 20 Minutes a réalisé une carte interactive sur le montant moyen à débourser* (charges comprises) pour loger dans un 40m² :

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Un encadrement qui existe toujours

Comment expliquer cette relative stabilité des loyers ? « Même si l’encadrement des loyers a été retoqué [à Paris et à Lille], un bailleur qui change de locataire ne peut pas augmenter librement son loyer, rappelle Loïc Cantin, président adjoint de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM). Dans les agglomérations où la demande est forte, le montant dépend de l’indice de référence des loyers (IRL), ce qui limite les hausses. Je pense donc que les augmentations seront extrêmement maîtrisées en 2018 ».

Exemple : un locataire, qui paye 900 euros par mois, quitte son appartement à Lille. Au moment de relouer ce bien, le propriétaire souhaite augmenter le loyer. Mais Lille étant située dans une « zone tendue », il ne pourra pas aller plus haut que le loyer précédent (900 euros), majoré de l’IRL (1,05 % début 2018), soit un total de 909,45 euros.

« Pour échapper à l’IFI, beaucoup de propriétaires vont vouloir vendre leur bien »

Cette règle conduit de fait à modérer l’évolution des loyers. Par ailleurs, un autre paramètre pourrait renforcer cette tendance : la chasse faite par les mairies aux locations abusives de type « Airbnb ». « Beaucoup de propriétaires, plutôt que de louer à l’année, avaient décidé de louer à la nuit ou à la semaine, ce qui pouvait être plus rentable, rappelle Richard Horbette, fondateur du site de location LocService.fr. Mais le durcissement des règles et des sanctions en cas d’abus vont peut-être les inciter à relouer leur bien de manière classique, et faire ainsi augmenter l’offre de location ».

En revanche, le spécialiste du secteur s’interroge sur les conséquences de la politique fiscale du gouvernement. Emmanuel Macron, qui critiquait la « rente immobilière » pendant sa campagne, a décidé de transformer l’ISF en IFI (impôt sur la fortune immobilière), et d’ augmenter la CSG.

« Pour échapper à l’IFI, beaucoup de propriétaires vont vouloir vendre leur bien, plutôt que de le louer, estime Richard Horbette. On risque donc de perdre des logements potentiels pour les locataires. Par ailleurs, la disparition progressive de la taxe d’habitation pourrait conduire les communes à augmenter la taxe foncière, ce qui là encore pèserait sur les bailleurs ».

La réforme du logement scrutée

Cette hypothèse d’une « fuite » des propriétaires-bailleurs est rejetée par Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. « La demande pour l’investissement locatif reste forte. La pierre est toujours une valeur refuge, particulièrement dans les grandes villes ».

Le monde de l’immobilier sera très attentif à la réforme du logement voulue par Emmanuel Macron : le projet de loi « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » (loi Elan) dont la présentation en Conseil des ministres est prévue le 4 avril, devrait notamment bouleverser le marché du logement social.

*Pour notre estimation, nous avons fait la moyenne des loyers dans les grandes villes françaises à partir de deux sources : loyer moyen charges comprises d’un T2 (compris entre 30 et 55m2) sur Locservices ; loyer moyen hors charges sur la Cote immo pour un 40m2, auquel s’ajoutent 110 euros de charges incluant les charges locatives, l’eau et l’énergie (électricité, gaz). Cette estimation des charges est basée sur une étude de l'Insee.