Immobilier : Tout comprendre aux taux d’usure pour un emprunt

En matière financière, de nombreux garde-fous visent à protéger les consommateurs contre eux-mêmes. Car il n’est pas rare de surestimer sa capacité d’emprunt, en faisant fi des éventuels imprévus et changements de situation qui peuvent survenir lorsqu’on rembourse un crédit sur plusieurs années. A fortiori dans le domaine immobilier où l’on s’engage généralement sur deux décennies.

Le législateur se charge par conséquent de contenir le degré d’endettement des particuliers à un niveau jugé raisonnable grâce à un encadrement strict des conditions de prêt. Outre la durée maximum d’emprunt et le taux d’endettement – fixés à 25 ans et 35 % depuis le 1er janvier 2022 –, les taux d’usure font partie de ces protections.

Un maximum salutaire

Comme son nom l’indique, cet indice correspond à une délimitation légale au-delà de laquelle la transaction est illicite. C’est en d’autres termes le taux maximum – entendu comme le taux annuel effectif global (TAEG) englobant l’ensemble des frais, y compris l’assurance – auquel un crédit peut être accordé. Si l’objectif premier est d’éviter le surendettement des ménages en raison d’intérêts trop importants à rembourser, il s’agit aussi de favoriser la stabilité de l’économie.

Afin de s’adapter au mieux aux réalités du marché, les taux d’usure sont actualisés chaque trimestre par la Banque de France et publiés au Journal officiel. Pour ce faire, l’institution établit une moyenne à partir des données des crédits octroyés par les établissements financiers au cours des trois mois précédents. Ce taux effectif moyen est ensuite majoré d’un tiers pour former le taux d’usure sur la catégorie concernée. Prêts immobiliers mais aussi crédits de trésorerie et autres emprunts professionnels sont soumis à cette législation. L’ensemble des taux est d’ailleurs consultable en ligne sur le portail Banque-france.fr, rubrique Statistiques.

Les limites

Ce système de barrière évolutive repose sur un équilibre visant à protéger les consommateurs, sans pour autant réduire drastiquement leurs possibilités d’accéder à l’emprunt. Or, bien que le calcul des taux d’usure soit actualisé tous les trois mois, des remontées brutales du marché ont tôt fait de gripper la mécanique en rapprochant trop les taux effectivement pratiqués par les banques du plafond maximum à ne pas dépasser. Lorsque la limite est atteinte, les établissements n’ont alors d’autre choix que de refuser l’octroi du crédit.

Et en fonction des profils d’emprunteurs, ce risque est non négligeable, comme l’expliquait Vousfinancer début avril. « Les taux d’usure ne correspondent plus du tout à la réalité du marché, en raison de leur mode de calcul qui génère un décalage et une inertie : pour preuve, sur vingt ans et plus, les durées de crédit les plus répandues, le taux d’usure a baissé de 20 points en un an, passant de 2,60 % à 2,40 %, alors même que les taux de crédit ont augmenté de 20 points. En avril 2021, on empruntait en moyenne à 1,25 % contre 1,45 % actuellement, avec un taux d’usure historiquement bas », analyse Julie Bachet, directrice générale du réseau de courtage. Résultat : « 75 % de nos agences se sont heurtées à des refus de crédits liés aux taux d’usure ou au taux d’endettement ces dernières semaines. »

Les astuces

À défaut de solution miracle, certaines astuces permettent de faire baisser le taux annuel effectif global (TAEG) afin qu’il n’atteigne pas le taux d’usure. Avec un bon apport et des revenus suffisants, on peut en effet négocier les frais de dossier bancaires, mais aussi obtenir une décote du taux d’emprunt. Ceci dit, c’est du côté de l’assurance emprunteur que les économies sont les plus notables. Optez pour une délégation d’assurance permet de faire baisser de façon significative le TAEG et au passage le coût total du prêt.