Si le marché des crédits immobiliers a toujours été encadré, les banques bénéficiaient auparavant d’une certaine latitude dans les modalités d’octroi des emprunts. Cette marge de manœuvre a été circonscrite par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) au 1er janvier 2022.

De la recommandation à l’obligation

À l’heure de chercher à emprunter pour accéder à la propriété, il est nécessaire de faire les comptes pour savoir à quel niveau de crédit l’on peut prétendre. Sans pour autant être gravé dans le marbre, l’usage veut depuis longtemps que les débiteurs ne dépassent pas les 33 % de taux d’endettement, sauf cas spécifiques. C’est d’ailleurs le HCSF qui a émis cette recommandation afin de limiter les risques d’être entraîné dans une situation financière dangereuse. De même, pour éviter d’être engagé trop longtemps, il est conseillé de ne pas dépasser vingt ou vingt-cinq ans de durée de crédit.

Sauf qu’en pratique, les banques ont pris de plus en plus de liberté avec ces préconisations ces dernières années. Tout en ayant relevé son niveau d’exigence, le Haut Conseil de stabilité financière a donc annoncé fin 2020, puis confirmé en septembre 2021, qu’il userait de son pouvoir pour que ses recommandations deviennent de véritables normes juridiques contraignantes. C’est chose faite depuis le 1er janvier 2022.

Dès lors, les crédits immobiliers octroyés par les banques doivent désormais respecter un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée de vingt-cinq ans. Une marge de flexibilité est toutefois laissée aux établissements afin qu’ils puissent passer outre pour 20 % de leur production de prêts et notamment en faveur des acheteurs de résidence principale. Et attention, en cas de non-respect de ces règles, les banques s’exposent à des sanctions ! De quoi les inciter à être plus sélectives dans le choix des dossiers d’emprunt.

Misez sur l’apport personnel

Pour décrocher son prêt sans difficulté et à de bonnes conditions, il est donc essentiel d’afficher un taux d’endettement limité. En effet, le réseau de courtage Vousfinancer relevait début janvier qu’une banque au moins avait déjà décidé de majorer son barème de taux d’intérêt de 0,10 à 0,20 point pour les clients ne respectant pas les normes imposées par le Haut Conseil. Lorsque c’est possible, mieux vaut donc puiser davantage dans ses économies plutôt que de miser entièrement sur le crédit. Rappelons d’ailleurs que sous l’effet de la crise sanitaire, l’apport personnel est devenu le sésame incontournable d’accès à l’emprunt.

« La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien, explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. C’est pourquoi la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) avec de l’épargne personnelle, ce qui implique d’avoir environ 10 % d’apport. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110 %, avoir de l’apport permet souvent d’obtenir un taux plus attractif ».