Il n’a pas d’âge pour faire des projets. Si l’on parle souvent des jeunes primo-accédants souhaitant investir dans la pierre, leurs aînés misent tout autant sur l’immobilier pour changer de logement, acquérir une résidence secondaire ou faire un investissement locatif qui pourra devenir plus tard un domicile permanent. Mais dès lors qu’un crédit est nécessaire, la donne se complique.

Des seuils d’âge

À première vue, les seniors ont plutôt un assez bon profil… surtout lorsqu’ils sont jeunes, explique Sandrine Allonier, directrice des études pour le réseau de courtage Vousfinancer. « À 50 ans, on est encore assez loin de l’âge de la retraite et donc considéré comme un emprunteur classique. » Et l’experte de renchérir : « C’est même un bon profil, puisque les gens ont généralement des revenus plus élevés et de l’apport, tout en n’ayant plus d’enfants à charge. » Les quinquagénaires représentaient d’ailleurs 12 % des emprunteurs chez Vousfinancer en 2020 (contre 17 % en 2019).

Les choses se corsent néanmoins à l’approche de la soixantaine, où le chiffre tombe à seulement 3 %. Si des particuliers peuvent se permettre de se passer d’un crédit pour financer leur achat immobilier à cet âge, ceux qui en ont besoin se confrontent à un problème de taille, puisque « dès 57 ou 58 ans, les banques vont demander une estimation de la retraite à venir pour évaluer la capacité d’emprunt », met en garde Sandrine Allonier.

Adapter les mensualités à la retraite

Or, avec une pension de base mensuelle estimée à 1.064 euros en 2019 pour les retraités du régime général, selon la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav), une importante chute des revenus est à prévoir dès la fin d’activité professionnelle. Pour éviter d’être pénalisé, il y a une solution : le prêt à paliers.

Cet emprunt spécifique permet de modifier le montant des mensualités sur un ou deux paliers, afin de les ajuster à vos ressources. Cette offre est par exemple destinée aux particuliers qui ont déjà un crédit à rembourser et qui vont donc commencer par payer des échéances plus faibles, avant de les augmenter dès que le premier emprunt aura été soldé. Dans le cas des seniors, la logique est inverse : il va d’abord s’agir de rembourser un maximum tant que l’on est en activité, avant de diminuer les mensualités une fois à la retraite.

De l’avis de la directrice des études de Vousfinancer, « le prêt à paliers est avantageux puisqu’il permet d’augmenter la capacité d’emprunt, tout en limitant le taux d’endettement et en garantissant de conserver une bonne qualité de vie à la retraite ».

Le cas pratique

Prenons l’exemple d’une femme de 57 ans avec 1.800 euros de revenus nets mensuels. Sa capacité de remboursement s’élève alors à 620 euros (assurance incluse) par mois tant qu’elle est en activité, contre 425 à la retraite. Avec un taux estimé à 1,35 % sur vingt ans (+ 1,03 % d’assurance), elle peut obtenir 76.000 euros dans le cadre d’un emprunt classique. Avec la formule du prêt à paliers, les mensualités de 620 euros payées jusqu’à 65 ans permettent de gonfler l’enveloppe de 30 %, pour atteindre un total de 100.000 euros (assurance comprise).

Pour qui n’a pas pu effectuer son achat immobilier plus tôt, cette offre est donc attractive. Mais elle est peu mise en avant par les banques. Mieux vaut donc se tourner vers un courtier pour dénicher le meilleur contrat possible.

Gare à l’assurance emprunteur

Alors que la mainmise des banques sur l’assurance emprunteur est régulièrement dénoncée par les acteurs du marché et les associations de consommateurs, elle est d’autant plus pénalisante avec la prise d’âge, puisque les risques de problème de santé augmentent nécessairement en vieillissant, ce qui entraîne un surcoût systématique de cette couverture assurantielle visant à garantir le remboursement en cas d’invalidité ou de décès. Cette protection peut alors faire doubler le coût du crédit.

Outre une facture plus élevée, les seniors peuvent se voir refuser leur prêt lorsque le montant de l’assurance est tel que le TAEG (taux annuel effectif global) atteint le taux d’usure, le plafond maximum fixé par la loi pour emprunter et qui a justement baissé en 2021. Pour éviter cet écueil, il faut alors pouvoir réduire le coût total du crédit en assurant par exemple a minima les emprunteurs ou encore en passant par une banque spécialisée dans laquelle l’assurance n’est pas obligatoire.