Il n’est pas rare qu’un organisme d’habitations à loyer modéré – les gestionnaires publics ou privés de HLM – mette en vente des immeubles entiers dans le cadre d’une restructuration ou d’un recentrage de son parc locatif social. C’est notamment le cas dans certaines régions où cette offre est supérieure à la demande, entraînant l’inoccupation de nombreux appartements.

La loi Élan de 2018 visait à développer ce type de transaction, afin de contribuer au financement du renouvellement du parc social. D’après les chiffres de l’État, 11.100 ventes de logements HLM ont été réalisées en 2019. Pour les personnes désireuses d’acquérir un bien à moindre coût, c’est une occasion à saisir.

Des offres attractives

Oubliez l’image des barres d’immeubles vétustes implantées dans des quartiers difficiles. Le parc de logement social est vaste et hétéroclite ; seul un quart se situe dans des quartiers sensibles. En 2020, plus de 10 millions de personnes étaient ainsi logées dans les quelque 4,7 millions d’habitations gérées par les organismes HLM. Et, selon une étude réalisée par l’Union sociale pour l’habitat (USH), 85 % des locataires sont satisfaits de leur domicile.

C’est d’autant plus vrai que la majorité des programmes portent sur des ensembles de 17 logements en moyenne, réunis dans des petits immeubles, voire des maisons individuelles groupées. Si les habitations doivent de toute façon respecter les normes minimales en termes d’habitabilité, d’entretien et de performance énergétique, elles se révèlent le plus souvent spacieuses, bien équipées et peu énergivores, puisque 42 % affichent une étiquette énergie A, B ou C.

Une vente encadrée

Les organismes HLM n’ont le droit de vendre que des biens en bon état et construits depuis plus de dix ans, sauf exception. De plus, cette cession obéit à un encadrement strict. En toute logique, les habitations louées ne peuvent être cédées qu’à leur occupant. En revanche, la marge de manœuvre est plus large pour les logements vacants. Ces derniers doivent d’abord être proposés à l’ensemble des locataires et gardiens d’immeubles de l’organisme HLM vendeur, par le biais d’un affichage diffusé dans le département. Si aucun acheteur prioritaire ne s’est manifesté dans un délai de 2 mois, l’offre de vente peut être élargie à tous, sans condition de revenus.

L’intérêt est de pouvoir accéder à la propriété à moindre coût, puisque la loi impose au bailleur social de vendre le bien en dessous des tarifs du marché. Le prix de vente doit alors être compris dans une fourchette ne dépassant pas les 35 % au-dessus ou en dessous de l’évaluation réalisée par le service des domaines.

Les formules d’acquisition

Si n’importe qui peut acheter un HLM déjà existant, après avoir respecté le délai laissé aux locataires prioritaires, l’objectif est de faciliter l’accès à la propriété des ménages les moins aisés. Sous réserve de plafonds de revenus, ces derniers peuvent donc bénéficier de plusieurs formules.

La première est la location-accession. Il s’agit ici de passer d’abord par une phase de location du logement ​en s’acquittant d’une redevance mensuelle dont une fraction correspond à un loyer, tandis que l’autre partie est réservée à la constitution de l’apport personnel pour cette future acquisition. L’achat est non seulement progressif mais il permet aussi de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant quinze ans et de profiter d’une TVA réduite.

Il y a ensuite l’achat sur plan en vente en l’état futur d’achèvement. Cette option permet d’adapter l’intérieur à vos goûts. Autre solution, la construction d’une maison individuelle : l’organisme HLM vous aide à trouver un terrain et apporte des garanties de sécurité sur le contrat de construction. Enfin, le bail réel solidaire. Cette formule plus récente permet de dissocier le foncier du bâti. Vous achetez donc votre logement mais restez locataire du terrain, ce qui permet de réduire le coût de l’acquisition.