Bien que vivre en copropriété apporte plusieurs avantages, et notamment le partage des coûts communs, le montant des charges réserve parfois de mauvaises surprises aux résidants. Il suffit en effet d’un ravalement de façade, de l’installation ou du changement des systèmes d’ascenseurs ou encore du remplacement de la chaudière collective pour que la facture explose et ne plonge, parfois, les copropriétaires dans le rouge.

Afin de pallier des difficultés financières, le législateur a imposé la création d’un fonds de travaux.

Pour les grandes résidences

S’il était déjà prévu de soumettre au vote, tous les trois ans, des provisions spéciales pour faire face aux frais d’entretien et de conservation des parties communes, force est de constater que les copropriétaires avaient plutôt tendance à reporter cette corvée. La loi Alur du 24 mars 2014 a donc rendu le fonds de travaux obligatoire depuis 2017. Néanmoins, toutes les résidences ne sont pas concernées.

Les immeubles en copropriété comportant moins de dix lots y échappent, si la décision est prise à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires. En outre, si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les dix ans à venir, le syndic sera dispensé de créer un fonds durant cette période. Dans la même optique, les bâtiments neufs peuvent attendre cinq ans après la réception du chantier pour s’y mettre. Il faut dire que la mise en place de ce dispositif a un impact non négligeable sur les finances des copropriétaires, ce qui peut freiner les petites résidences.

Un coût budgété

La loi impose que ce fonds de travaux représente au moins 5 % du budget prévisionnel de l’année. Mais l’assemblée générale peut décider qu’il sera plus important. Dans tous les cas, ce bas de laine est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire sur un compte séparé de celui dédié aux charges courantes et géré par le syndic. Il peut s’agir d’un compte courant, d’un livret A (plafond de 76.500 euros) ou autre, sachant que les intérêts seront évidemment acquis au bénéfice de la résidence.

Côté montant, la participation de chaque copropriétaire est déterminée comme les provisions de charges, autrement dit selon la valeur du lot (les tantièmes). Et attention : les sommes versées ne sont pas récupérables. Lorsqu’un copropriétaire vend son bien, il doit donc faire une croix sur ce qu’il a déjà donné.

Une affectation décidée par tous

Une fois ce fonds de réserve constitué, encore faut-il savoir à quels chantiers le destiner. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui prend les choses en main. Elle vote à la majorité absolue l’affectation des sommes épargnées pour réaliser des travaux imposés par la loi ou décidés par la résidence.

Cependant, si le syndic doit procéder à des réparations urgentes nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il peut le faire de sa propre initiative. Ce sera ensuite à l’assemblée de décider d’utiliser ou non le fonds de travaux pour couvrir ces dépenses.
Enfin, il arrive que le montant de cette cagnotte dépasse le budget prévisionnel annuel. Dans ce cas, l’assemblée devra déterminer si elle élabore un plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, suspendre les cotisations.