Parce qu’ils ont la crainte d’avoir des problèmes avec leurs futurs locataires, qu’ils sont dans l’attente d’une rentrée d’argent via une succession, ou bien parce qu’ils sont en train de réaliser des travaux sur place, certains particuliers conservent des habitations sans pour autant les mettre en location.

Ainsi, selon des chiffres dévoilés l’an dernier par l’l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), portant sur l’année 2015, le territoire français compte un peu moins de 3 millions de logements vacants, soit près de 10 % du parc immobilier national. Or, ce choix peut avoir de lourdes conséquences fiscales.

Les grandes villes ciblées

Outre le paiement de la taxe foncière, les propriétaires qui possèdent un logement inoccupé peuvent être redevables d’un impôt spécifique. Un décret de 2013 fixe une liste de quelque mille communes de plus de 50.000 habitants situées en zone tendue, pour lesquelles une « taxe sur les logements vacants » (TLV) est appliquée : Ajaccio, Beauvais, Bordeaux, La Rochelle, Lille, Marseille, Nantes, Nice, Paris ou encore Toulouse sont notamment concernées.

N’entrent toutefois dans le champ de cette mesure que les biens à usage d’habitation qui comprennent des éléments de confort minimum (électricité, eau courante, sanitaires…) mais ne sont pas meublés ou de façon insuffisante pour permettre d’y vivre en l’état. De surcroît, cette taxe n’est due que si le logement est inoccupé depuis au moins un an. Lorsque la TLV s’applique, son taux est calculé à partir de la valeur locative et atteint 12,5 % la première année avant de grimper à 25 % les années suivantes. S’ajoutent en plus des frais de gestion qui s’élèvent à 9 % du montant de la taxe.

Une taxe communale

Si le bien ne se situe pas dans les communes soumises au décret, cela ne signifie pas que le propriétaire échappe à une taxation. Les villes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) exclus du champ d’application de la TLV ont en effet la possibilité d’instaurer leur propre dispositif, cette fois baptisé « taxe d’habitation sur les logements vacants » (THLV). Dans ce cas, ce sont les logements inhabités depuis plus de deux ans qui sont ciblés, tandis que le montant à acquitter dépend du taux communal de la taxe d’habitation, éventuellement majoré de celui de l’EPCI. On ajoute ensuite des frais de gestion de 8 %.

Qu’on soit imposable au titre de la TLV ou de la THLV, il n’y a dans tous les cas pas de démarche particulière à effectuer. L’administration fiscale se charge d’adresser chaque année un avis d’imposition au propriétaire, sachant que la taxe devra être réglée en décembre.

De nombreuses exceptions

Reste que les nombreuses habitations inoccupées en France sont loin d’être toutes soumises à ces taxations. La définition retenue par l’Insee intègre tous les biens proposés à la vente ou à la location ou déjà attribués mais non encore occupés, de même que ceux en attente de règlement d’une succession. Sont aussi inclus ceux conservés par un employeur pour un usage futur au profit d’un employé ou encore les logements vacants car très vétustes.

Or, le champ retenu par l’administration fiscale est beaucoup plus restrictif. Alors que la TLV est due à partir d’un an d’inoccupation, contre deux ans pour la THLV, il suffit dans tous les cas d’habiter le bien pendant 90 jours consécutifs dans l’année pour y échapper. De façon logique, les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation sont également exclues pour ne pas être doublement imposées. Même chose si le propriétaire tente en vain de louer ou de vendre le bien au prix du marché, puisque sa vacance est alors involontaire. Enfin, les logements nécessitant de gros travaux dépassant 25 % de leur valeur pour être rendu habitables sont eux aussi exemptés.