Record battu. En ce mois de mai 2014, les taux d’intérêt proposés par les banques flirtent avec leurs plus bas historiques de mai 2013. Une bonne nouvelle pour les candidats à l’achat mais aussi pour les propriétaires déjà endettés. A certaines conditions toutefois.

Une économie maximale les six premières années

La première: avoir souscrit son prêt immobilier récemment. «Pour maximiser son économie, il faut renégocier dans le 1er tiers du remboursement, lorsqu’on rembourse le plus d’intérêts et quasiment pas de capital», rappelle Barbara Coumaros, porte-parole du courtier Empruntis.com.

Selon les estimations de Vousfinancer.com, la première année de remboursement, les mensualités sont en effet composées à 45% d’intérêt pour un crédit sur vingt ans, et à 60% sur vingt-cinq ans. Une part qui chute à 20% au bout de dix ans de remboursement. «A ce moment-là, renégocier n’aurait quasiment aucun intérêt car cela ne permettrait pas de faire baisser le coût du crédit», note Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier.

Autre critère décisif: le différentiel de taux d’intérêt. «En théorie, on estime qu’une renégociation peut être intéressante financièrement quand on obtient une baisse de 0,7 à 1 point de taux», note Sandrine Allonier. «La nouveauté de ce début 2014, c’est que même des crédits souscrits au 1er semestre 2012 peuvent aujourd’hui être avantageusement renégociés», explique la spécialiste.

Rachat ou renégociation?

Ce différentiel peut alors permettre soit de réduire ses mensualités sur la même durée de remboursement pour dégager du pouvoir d’achat, soit de réduire la durée de remboursement à mensualités égales. Financièrement c’est la seconde option qui est la plus intéressante: 23.000 euros d’économies (nets de frais) pour un crédit sur vingt ans, souscrit en janvier 2012 à 4,3% et ramené sur seize ans à 2,9%, contre 18.000 euros pour le même crédit maintenu sur dix-huit ans à 2,9%, selon Vousfinancer.com.

En pratique toutefois, mieux vaut étudier dans le détail les deux options qui s’offrent à vous, avec leurs avantages et inconvénients respectifs. La première: renégocier son prêt avec sa propre banque. La baisse de taux consenti sera sans doute inférieure (0,4 ou 0,5 point au maximum) et vous n’aurez pas la possibilité de jouer sur la durée de remboursement de votre prêt mais sur le seul montant des mensualités. En revanche, vous limiterez les frais et continuerez à rembourser le même crédit: «Avec la renégociation, on ne recommence pas à zéro et on amortit donc plus de capital. C’est une solution qui peut être intéressante si on envisage de revendre son bien dans les deux ans», explique la spécialiste.

Seconde option: faire racheter son crédit par une autre banque. «Le rachat permet d’obtenir les taux les plus bas et de maximiser son économie mais on représente un nouveau dossier de prêt avec relevés de comptes et bulletins de salaire, et l’opération prend environ un mois», souligne Sandrine Allonier.

«Par ailleurs cela implique quelques frais», souligne Barbara Coumaros d’Empruntis: pénalités de remboursement anticipé de son crédit pour cause de rachat par la concurrence (non négociable et équivalent à 3% du capital restant dû dans la limite de six mois d’intérêts), nouveaux frais de dossier éventuels (environ 500-750 euros), frais de garantie. «Ces frais représentent en moyenne 4,5% du capital restant dû, mais ils sont souvent compensés par les économies réalisées sur le prêt mais aussi sur son assurance, qui peut être renégociée au profit d’une délégation», note Sandrine Allonier.