Le projet de loi sur le logement arrive ce mardi à l'Assemblée nationale et les débats s’annoncent animés. Parmi les principales mesures figurent la création d’une garantie universelle publique des loyers, une attribution plus transparente des logements sociaux ou encore l’encadrement des loyers.

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Ce plafonnement des loyers était l’une des propositions phares du candidat Hollande. Et le gouvernement a déjà avancé sur le sujet. Depuis août 2012, lors d’un changement de locataire dans une zone tendue, le propriétaire ne peut plus fixer librement le niveau du loyer. Il doit limiter la hausse à celle de l’IRL, l’indice de référence des loyers. Cet IRL varie, ces dernières années, de 0 à 3% (1), quand les propriétaires n’hésitent pas à appliquer en moyenne des hausses de 3,6 à 6% à chaque changement de locataire.

La loi portée par la ministre Cécile Duflot ira encore plus loin. Elle permettra aux locataires de faire baisser le niveau de leur loyer actuel… S’ils louent leur logement à un prix excédant de plus de 20% le «loyer médian». Ce loyer médian sera fixé chaque année par les préfets et calculé grâce aux données collectées par des observatoires locaux des loyers. Ces derniers sont chargés de réunir les loyers pratiqués –y compris dans des logements occupés depuis longtemps- sur un territoire donné.

«Le taux d’effort des locataires restera conséquent»

«Ce texte va à terme réduire les écarts de loyers dans certains quartiers, mais certainement pas créer une baisse massive des prix», estime Christine Rifflart, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Ainsi, à Paris, 24% des logements seraient au-dessus du plafond (2), «ce qui pourrait entraîner une baisse des prix à la location de 7 à 10%», poursuit Christine Rifflart.

Mais, «même à ce niveau-là de baisse, le taux d’effort des locataires restera conséquent». Sachant que plus de la moitié des locataires (60%) peinent à financer leur budget logement, l’objectif de Duflot, à savoir «redonner du pouvoir d'achat aux ménages», ne sera donc que très partiellement atteint.

Tout en désapprouvant l’encadrement des loyers, Jean-François Buet, président de la Fnaim, ne cache pas que «le texte tel qu’il est prévu ne nous fait pas peur. Il concernera principalement les régions de Paris, de Nice et d’Annecy et aura au final peu d’impact». Pour ce professionnel, le projet de loi risque surtout de ne pas «inciter les investisseurs à acquérir des logements pour les louer, alors que nous en avons terriblement besoin».

Et de rappeler qu’aujourd’hui en France, «65% de la population pourrait, au vu de ses revenus, prétendre à un logement social. Or, seuls 15% sont logés dans le parc public. Le privé fait donc déjà largement du logement social.» Pour Christine Rifflart, si l’encadrement des loyers «vient contenir la hausse des prix, il ne résout pas le problème du logement. La seule solution est de développer le parc social pour désengorger le marché privé».

(1) Selon l’Insee
(2) D’après l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP)