Le terme de « moratoire » employé durant la campagne, a certes disparu du vocabulaire de la nouvelle majorité bordelaise. Elle a toutefois bien mis un coup d’arrêt à de nombreuses opérations immobilières depuis son installation à la mairie.

« Il y a depuis l’élection du mois de juillet un inventaire des opérations en cours, confirme le président de la Fédération des promoteurs immobiliers en Nouvelle-Aquitaine, Arnaud Roussel-Prouvost. Il a été demandé, quand les permis n’étaient pas encore délivrés, de revoir certains projets à l’aune de la transition écologique. La ligne de conduite dorénavant, c’est : moins de densité, plus de végétalisation, et des opérations de taille modeste. Cela vise principalement les projets sur Brazza et Bastide-Niel, qui sont les deux opérations d’aménagement emblématiques de la rive droite. »

« Cela fait déjà presque deux ans que nous ressentons une baisse de production »

Si le représentant des promoteurs se dit d’accord « pour un accompagnement des professionnels en faveur de la transition écologique », s’il reconnaît qu’il faut « revoir un certain nombre de modèles », « développer la préfabrication, les matériaux biosourcés et les bâtiments bioclimatiques », il alerte sur le ralentissement de la construction. « Il faut mieux construire, mais pas moins construire. »

La « remise à plat d’un certain nombre de projets va entraîner un retard dans la production des opérations » alors que « cela fait déjà presque deux ans que nous ressentons une baisse de production des permis de construire, dénonce Arnaud Roussel-Prouvost. Au deuxième trimestre 2020, nous enregistrons un effondrement de 83 % des mises en vente d’appartements neufs sur la métropole, par rapport à 2019. Je crains qu’avec les refus de permis depuis quelques semaines, nous passions sous la barre des 5.000 logements par an livrés sur la métropole, alors que le besoin est de 10.000 logements. »

« Une nouvelle équipe municipale a quand même le droit d’avoir un petit moment d’inventaire »

Le promoteur met en garde : « On ne peut pas faire de politique du logement sans intégrer les données démographiques, sinon on prépare une crise sociale du logement. Le tout-métropolitain n’est certes plus la seule solution, il faut réfléchir à déplacer des centres économiques, mais aujourd’hui le bassin d’emploi se situe sur la métropole, et ce serait catastrophique de devoir loger les gens à 50 km de Bordeaux. »

Le nouvel adjoint à l’urbanisme à la mairie de Bordeaux, Bernard-Louis Blanc, confirme la volonté de la majorité de « ralentir la production immobilière pour un temps. » « Une nouvelle équipe municipale qui vient prendre place à la suite d’une majorité installée depuis vingt-cinq ans, a quand même le droit d’avoir un petit moment d’inventaire sur d’énormes projets qui engagent l’avenir de la ville pour plusieurs décennies ! clame-t-il. Le problème est que le monde de l’immobilier et de la construction est un milieu extrêmement empressé… »

« Il n’y aura plus de produits de défiscalisation à Bordeaux »

Trop pressé ? Bernard-Louis Blanc souhaite en tout cas cette pause pour permettre à tout le monde de réfléchir, pour « remettre autour de la table les promoteurs et leurs sous-traitants, les architectes, pour parler de la qualité du travail réalisé, qui n’est pas au rendez-vous, regardez les Bassins à Flot. Le nombre de permis modificatifs et les travaux supplémentaires entraînent des surcoûts allant de 30 à 50 %, ce sont des signes que dans la frénésie de la production de ces dernières années, on ne tient plus le modèle économique. »

Bernard-Louis Blanc entend revoir certains dispositifs qui ont cours depuis des années. « C’est une industrie qui a mis en place une mécanique ahurissante, grâce notamment à la défiscalisation, qui est avec la Véfa (Vente en état futur d’achèvement) le super-produit accélérateur. C’est pourquoi j’annonce que, par principe, il n’y aura plus de produits de défiscalisation à Bordeaux. On veut du propriétaire-occupant, car c’est comme cela que l’on fabrique la ville. Nous accepterons un nombre de défiscalisations à la marge, et seulement au bilan de l’opération, si on nous amène la preuve que cela vient équilibrer le projet. Les Bassins à Flot, c’était 80 % de défiscalisation, et c’est encore 70 % dans plusieurs opérations à Bordeaux. »

Le prix des appartements neufs a augmenté de 2,12 % en un an

Une annonce qui fait s’étrangler le représentant des promoteurs. « Arrêter la défiscalisation, c’est une erreur grave, qui ne repose sur rien. C’est dogmatique. La défiscalisation permet de sortir des logements avec des loyers plafonnés, donc heureusement qu’il y en a. Je ne comprends pas pourquoi on tire à boulets rouges sur ces dispositifs, qui sont objectivement vertueux. » Pour maîtriser le locatif, Bernard-Louis Blanc demande pour sa part « 50 % de logements sociaux dans les opérations, contre 35 % maximum actuellement. »

Arnaud Roussel-Prouvost craint également une tension sur les prix. Le prix moyen des logements neufs sur la métropole de Bordeaux s’établit au deuxième trimestre 2020, à 4.431 euros/m2, parking compris, selon la FPI, « soit une augmentation de 2,12 % en un an, et malheureusement cette tendance ne va pas s’inverser dans les mois qui viennent, car nous sommes en train de créer de la pénurie ». Si le promoteur estime que « le seul levier pour abaisser les prix, est de diminuer le coût du foncier », Bernard-Louis Blanc pense pour sa part qu’un nouveau modèle est à inventer pour abaisser les tarifs des logements, sans altérer la qualité.

« Quand je regarde qui sont derrière les opérations bordelaises, je ne vois que des grands groupes »

Enfin, la FPI s’inquiète pour la santé économique des entreprises de son secteur, « qui représente 8 % du PIB régional. » Et met en garde face au risque de dépôts de bilan en série dans les prochains mois.

« Quand je regarde qui sont derrière les opérations bordelaises, je ne vois que des grands groupes, analyse de son côté Bernard-Louis Blanc. Je ne suis pas très inquiet pour ces majors, car elles opèrent sur un territoire national voire international, et même si à Bordeaux on se prend deux ou trois mois pour regarder un peu ces projets, on ne va pas les faire couler. De toute façon, ils ont déjà mis la main sur le foncier, et ces opérations, ils les feront… »