Une métropole de plus en plus attractive et qui atteindra sans doute le million d’habitants à l’horizon 2030. Mais à quel prix ? C’est le thème du colloque organisé par l’Ajuca (Association des Juristes en Urbanisme et Constructions d’Aquitaine) jeudi 30 mars.

Cette association d’élèves en Mastère 2 « Droit de l’urbanisme de la construction de l’immobilier » va réunir nombre de spécialistes sur le sujet. 20Minutes s’est penché sur les conséquences, positives et négatives, de cette poussée démographique sur la métropole de Bordeaux.

Des nouveaux quartiers construits à la va-vite ?

La construction de logements neufs sur Bordeaux Métropole se poursuit à un rythme effréné. Le nombre de ventes totales de logements neufs individuels sur Bordeaux Métropole en 2016 atteint 6.613 unités, soit + 41 % par rapport à 2015, et + 52 % par rapport à 2014.

Dedans, il y a du bon… et du moins bon. Les nouveaux quartiers de la métropole ont réservé quelques (mauvaises) surprises aux habitants. Ainsi dans l’éco-quartier Ginko à Bordeaux, un balcon s’est effondré le 4 août 2015, nécessitant le renforcement de plusieurs autres balcons du quartier. La chaufferie centrale fait aussi des siennes, obligeant certains locataires à choisir entre l’eau chaude et le chauffage…

Du côté des Bassins à Flot,les premières livraisons de résidences n’ont pas non plus été à la hauteur des espérances. Des problèmes d’infiltration d’eau ont notamment été relevés.

Même les quartiers dits « haut de gamme » ne sont pas épargnés. Les nouvelles résidences de la Promenade Sainte-Catherine, en plein centre de Bordeaux et vendues… 7.000 euros du mètre carré, ont subi des malfaçons, avec des fissures constatées ou encore des portes de garage et d’ascenseurs en panne.

La métropole considère que « 20 % des promoteurs se comportent mal, et ceux-ci ne seront pas les bienvenus sur les prochaines opérations d’aménagement. » Pour le conseiller métropolitain Philippe Dorthe (PS) « les nouveaux quartiers ont été construits trop vite et les promoteurs pas assez encadrés. »

Des difficultés à encadrer la spéculation immobilière

Le prix du neuf sur la métropole progresse en moyenne de 3,5 % par an, et s’établit en 2016 à 3.640 euros du m2. Pour faire face à cette flambée des prix, Bordeaux Métropole vient de décider de se doter d’un Etablissement Public Foncier (EPF), organisme qui peut préempter des terrains privés pour les remettre sur le marché, et ainsi les soustraire à la spéculation immobilière. Une décision saluée par les élus de tous bords au sein de Bordeaux Métropole, même si le PS estime qu’elle arrive avec dix ans de retard.

Bordeaux Métropole s’est aussi engagée dans l’opération « 50.000 logements » qui consiste à construire d’ici à 2030 des logements près des axes de transport, à des prix maîtrisés.

Des équipements qui ont du mal à suivre

L’exemple de Villenave d’Ornon montre comment certaines communes n’arrivent plus à suivre face à ce rythme effréné de constructions de logements. La ville a en effet décidé cette année de geler les permis de construire, car elle n’obtient pas assez d’équipements, notamment d’écoles, en contrepartie.

La métropole doit aussi faire face à un déficit d’équipements sportifs, notamment de piscines. Plusieurs salles sont prévues dans les futurs quartiers de la métropole.

De nouveaux types d’habitats

La maison individuelle aura toujours sa place dans la métropole. « Mais il faut la réinventer », estime Pierre Vital, l’un des deux associés du groupe Ideal, promoteur immobilier qui se distingue par des opérations répondant aux contraintes urbanistisques de la métropole. Le groupe Ideal mise particulièrement sur les espaces évolutifs.

Les architectes-urbanistes sont globalement invités à penser de nouvelles façons d’habiter. Le futur quartier Brazza à Bordeaux pourrait faire figure de terrain d’expérimentation. Situé au débouché du pont Chaban-Delmas, face à la Cité du vin, le quartier Brazza est constitué de 53 hectares de friches industrielles dormantes.

Le projet sera livré progressivement d’ici cinq à dix ans et accueillera à terme 8.000 habitants. Une auberge de jeunesse d’un nouveau genre y prendra place, ainsi que des volumes « capables », c’est-à-dire vendus inachevés et à aménager seront proposés à des prix accessibles (entre 2.100 et 2.400 euros le mètre carré).

L’enjeu de la dépollution des friches industrielles

C’est un des enjeux majeurs pour la métropole afin de trouver du foncier. « Mais ce sont souvent des opérations délicates, explique Jean-Pierre Maillot, de l’agence TER Bis, car il faut déjà identifier le propriétaire, ainsi que la nature de la pollution qui n’est pas forcément homogène sur le site. Et, selon qu’il s’agisse d’un projet de parking ou d’école, le niveau de dépollution ne sera pas le même. Et les coûts non plus. »