Depuis le début de l’année 2014, les prix des loyers ont baissé dans 60% des villes de plus de 146.000 habitants, selon l’Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). Dans la capitale, la baisse des loyers est de – 2,8%, à 23,9 €/m² en moyenne, après + 1,6% en 2013. La loi «Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové» (ALUR) peut-elle accélérer cette baisse ?

Un nouveau loyer ne pourra plus excéder un loyer médian de référence

Alors que la progression des loyers de marché a fortement ralenti depuis plusieurs années, «sous l’effet de la récession du marché locatif privé», explique Michel Mouillart, professeur d’économie et auteur de l’étude Clameur, le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR, devraient être progressivement mis en place dans les zones dites «tendues».

Un nouveau loyer ne pourra alors plus excéder un «loyer médian de référence» fixé par le Préfet avec un observatoire. Dès lors, si le loyer indiqué dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence en vigueur, lors de la signature du contrat, le locataire pourra engager une action de diminution du loyer. Celui-ci pourra toutefois être majoré de 20% au maximum, pour les biens exceptionnels.

«La baisse serait de 20%»

«En supposant que les loyers médians de référence soient systématiquement majorés de 20%, au dessus des loyers médians, nous pouvons remarquer que le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché que déclencherait le seuil précédent concernera de l’ordre de 20% des relocations et locations nouvelles réalisées dans les dix premières villes par le nombre d’habitants», note l’économiste.

Ainsi, dans cette étude Clameur, «la baisse des loyers attendue, en moyenne, sur les seuls logements concernés par l’encadrement serait donc de l’ordre de 20%». À Paris par exemple, l’observatoire calcule que sur 20,7% des loyers concernés, la baisse sera de 20,3%, abaissant de 4,8% le loyer moyen dans la ville.

À noter toutefois que la loi ALUR permettra aussi de rehausser les loyers inférieurs de plus de 30% à la médiane, remettant ainsi en question cette baisse prévue par l’Observatoire.