Un texte de 178 articles et pas moins de 720 amendements. Le débat qui démarre ce mardi s’annonce intense. «On va faire ce qu’on a fait en six mois en un mois. C’est un vrai marathon», confie un proche du dossier. Après trois jours d’examen par les députés, le texte doit retourner le 27 janvier au Sénat, avant un vote en commission mixte paritaire. Ambition affichée : obtenir son adoption définitive en février pour dégainer les décrets d’application de ses mesures dès l’été.

L’inflation des loyers encadrée

Pour stopper la flambée des loyers dans les zones les plus tendues, le projet prévoit de plafonner le loyer affiché dans un nouveau bail. Au renouvellement du contrat ou en relocation, il ne pourra plus excéder de 20% le «loyer de référence», un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral sur la base du loyer médian calculé dans chaque quartier par des observatoires locaux.

A Paris, où des données sécurisées sont déjà disponibles, l’encadrement pourrait ainsi entré en vigueur dès septembre, avant d’être étendu aux 27 autres agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe «un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements».

Grâce au nouveau formulaire de bail type également prévu, chaque locataire pourra alors connaître au moment de la signature de son contrat le loyer de référence, mais aussi le loyer maximal autorisé et le loyer payé dans le précédent contrat. Une transparence doublée d’une possibilité de recours devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du contrat afin d’éviter tout risque de chantage au non-renouvellement du bail de la part du loueur.

Selon les estimations du ministère, 25 à 30% des loyers pourraient alors baisser. Et les locataires de longue date dont les loyers seraient inférieurs de 30% au loyer de référence seront quant à eux prémunis contre un risque de rattrapage rapide par un précédent décret encadrant les revalorisations de loyers.

Des frais d’agence plafonnés

Autre nouveauté attendue rapidement : l’encadrement des honoraires de location à la charge des locataires. Souvent facturés sous forme de «mois de loyer» payables en sus, ils ont suivi la flambée du marché ces dernières années. L’objectif du texte est donc de les déconnecter du prix du logement.

Après négociation avec les professionnels du secteur, quatre prestations ont été listées: frais de dossier, visite, état des lieux et élaboration du contrat. Au final, leur montant pourrait être indexé sur la surface du logement et plafonné par décret, au niveau national ou par zone. Et le locataire ne pourra assumer plus de 50% du montant total.

Une protection gratuite contre les impayés

Autre mesure phare très discutée: la garantie universelle des loyers (GUL), destinée à prémunir les propriétaires contre les risques de loyers impayés et à favoriser l’accès des plus précaires au marché locatif. Après moults amendements, elle devrait finalement n’être ni obligatoire, ni payante.

«C’est un nouveau droit ouvert à tous qui sera automatiquement offert. Sa souscription fera partie des clauses mentionnées dans le bail type et ce sera donc au bailleur de faire la démarche de la refuser pour lui préférer une caution», souligne une source proche du dossier. Applicable à compter de 2016, la GUL prévoit de garantir aux bailleurs jusqu’à 18 mois de loyers à compter du 2e mois d’impayés et dans la limite du montant du loyer de référence, pour un coût total maximal estimé à 450 millions d’euros par an à compter de 2020.