Le froid glacial n’a pas quitté une grande partie de la France, mais dimanche, la trêve hivernale prendra bien fin. Les décisions de résiliation de bail et d’expulsion prises avant et depuis le 1er novembre (date de début de la trêve) pourront donc être mises en exécution. Quels sont les recours pour prévenir ce scénario? 20 Minutes fait le point sur les recours à la disposition des propriétaires.

Tenter un règlement amiable

«Votre locataire a de simples retards de loyers ou il a totalement cessé de payer. Ne laissez pas la dette s’accroître sans agir», conseille l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) qui met à disposition des Français un numéro d’appel gratuit SOS loyers impayés (0805 160 075) pour obtenir des conseils juridiques.

Le premier de ses conseils: prendre rapidement contact avec le mauvais payeur. «Proposez à votre locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois.»

En effet, si votre locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL) et que vous pouvez justifier de la signature d'un plan d'apurement avec votre locataire, vous pouvez obtenir de la CAF que cette aide soit versée directement.

Deuxième recours: si une personne ou organisme s’était porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail, informez-le dès le premier incident de paiement et, en cas d'aggravation de la situation, saisissez la caution.

Si vous avez contracté une garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance impayés de loyers, déclarez aussitôt l’impayé selon les modalités prévues au contrat d’assurance.

A ce stade, si le locataire est de bonne foi et traverse des difficultés financières, vous pouvez prendre vous-même l’initiative de saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), chargée de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté.

Obtenir un paiement des loyers

«A défaut de règlement à l’amiable, le bailleur peut demander au juge l’autorisation de faire procéder à une saisie des biens, meubles et salaires du locataire, pour un montant correspondant aux loyers impayés», précise le site Legifrance.

Autre solution: si les loyers impayés résultent d’un bail écrit, «le bailleur peut faire pratiquer, par acte d’huissier, une saisie conservatoire correspondant au montant de l’impayé sur le compte bancaire du locataire». Ou bien de son garant.

Résilier le bail

Si, malgré ces tentatives de médiation, vous n'aboutissez pas, vous pouvez lancer une procédure judiciaire pour faire résilier le bail et récupérer le logement. Deux cas de figure: si votre bail contient une «clause résolutoire», vous pouvez intenter une action en justice en afin d’obtenir automatiquement l’expulsion en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Si le contrat ne le prévoit pas, vous devrez obtenir la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal d'instance.

Toutefois, si le juge estime que le locataire est en mesure de payer sa dette, il pourra lui accorder des délais de paiement. S’il décide de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution, afin d’obtenir des délais pour quitter le logement (un mois minimum à un an maximum).

Au terme d’une longue (et coûteuse) bataille juridique, vous récupérerez votre logement. En revanche, aucune assurance de récupérer la totalité des loyers et les charges impayées.