Bordeaux, «un ilot de prospérité.» C’est ainsi qu’Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans la région, décrit la capitale de l’Aquitaine, au milieu d’une France «qui ne se porte pas très bien.»

La FPI, l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest, et la société Adequation (spécialisée dans l’étude des marchés immobiliers dans une dizaine de régions en France) présentaient, ce jeudi, les chiffres du marché de l’immobilier neuf en Aquitaine, à la maison des projets des Bassins à Flot. Un lieu qui ne devait rien au hasard. Les professionnels de l’immobilier peuvent en effet dire un grand merci au projet urbanistique des Bassins à flot. Avec 3.000 logements autorisés, il porte en grande partie, à lui tout seul, les bonnes performances de Bordeaux.

Des volumes en forte progression

Directeur associé de la société Adequation, Laurent Escobar souligne que «Bordeaux se comporte mieux que la plupart des autres grandes agglomérations, comme Lyon, Nantes ou Montpellier, pour qui c’est plus compliqué.» Bordeaux et son agglomération confirment ainsi leur attractivité récente.

L’observation des chiffres sur les trois premiers trimestres de l’année, sont en effet flatteurs. Sur la communauté urbaine, les mises en vente ont explosé (+81%) par rapport au troisième trimestre 2012, les ventes nettes progressant dans le même temps de 29% et l’offre commerciale (le stock) de 3%. A Bordeaux, le volume progresse de 60% sur un an, et de 33% au troisième trimestre par rapport au deuxième trimestre 2013.

Entre 3.500€ et 4.000€ le m2 en moyenne

Pendant ce temps, les prix ne fléchissent pas. A Bordeaux, ils progressent de 3% sur le dernier trimestre, par rapport au troisième trimestre 2012, pour pointer à 3.732€ le m2. «C’est le prix moyen retenu pour effectuer les comparaisons avec les autres agglomération, souligne Laurent Escobar, mais il s’entend hors parking. Or, le prix d’une place de stationnement à Bordeaux est relativement élevé, et impacte de 250€ le prix du m2.» Pour le particulier, le prix de vente moyen est donc en réalité de l’ordre de 3.982€ le m2. Certains programmes dans le coeur de Bordeaux crèvent même le plafond, affichant une moyenne de 6.500€ le m2.

Sur les communes périphériques de la communauté urbaine, le prix moyen est de 3.383€ le m2 (3.583€ avec une place de parking, qui ne coûte plus que 200€ le m2 dans l’agglomération), et il est relativement stable.

Recul des investisseurs

Voilà pour la façade. Si l’on creuse davantage, on s’aperçoit cependant que la situation n’est pas si solide que cela. D’abord, le poids des investisseurs dans l’achat sur la communauté urbaine a dégringolé, passant de 74% en 2011, à 52% en 2013. Résultat de l’abandon du dispositif Scellier, au profit du dispositif Duflot, «plus flou.» Or, comme le souligne Alain Ferrasse, ces investisseurs sont «indispensables» à la bonne santé du marché, car ce sont eux qui permettent le lancement des programmes immobiliers. Ensuite, l’analyse des ventes sur plusieurs années, montre que la communauté urbaine de Bordeaux est en train de retrouver un niveau semblable à 2009, mais très en dessous de 2010 et 2011.

«Il faut relativiser la forte progression observée cette année par rapport à 2012, qui avait été une très mauvaise année», concède Laurent Escobar. «En réalité, nous sommes dans une année moyenne, confirme Alain Ferrasse, mais nous sommes en train de reprendre la main par rapport à 2012, et beaucoup de promoteurs ont des projets prêts à sortir. Ils les gardent sous le coude pour le moment, en attendant les élections municipales. Je pense ainsi que nous connaîtrons un vrai renouveau en 2015.»